2003年以来,中央出台了一系列房地产调控政策。从调控政策的方向看，2003年以来房地产调控可分为3个阶段：第一阶段是2003年3季度至2008年3季度，调控政策方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨；第二阶段是2008年4季度至2009年4季度，调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资；第三阶段是2010年1季度至今，调控政策的目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。
调控3阶段
2003年1季度至2008年3季度。房地产市场运行的主要特征是，商品住宅市场交易活跃，房价不断攀升，房地产开发投资增速较快。这一阶段中央出台了防止房地产投资过快上涨和控制住宅需求两种性质的调控政策。
第二阶段则是由2008年4季度至2009年4季度。2008年4季度全球金融危机全面爆发，对我国经济产生严重冲击。为应对危机，宏观经济政策从“两防” 转向保增长。在房地产方面，2008年12月国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。2009年1-4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房价重拾涨势，2010年2季度房价同比涨幅达到14%，为1998年以来的最高点。
而从2010年1季度至今，为抑制房价过快上涨势头，中央出台了差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施，对购房需求特别是投资投机性需求实行严控。2010年1月国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“家庭二套房贷”政策），强调合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，提出“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房贷”政策更加趋紧。2010年4月国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%，并对外埠居民购房进行限制。2010年9月暂停第三套及以上购房贷款，并严格施行问责制。2011年1月国务院召开会议，确定了8项政策措施（“新国八条”政策），再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，并从严制定和执行住房限购措施。2011年7月国务院常务会议要求必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，促进房价合理回归。
从政策出台时间与市场的表现看，最近一次的房地产市场调控政策的效果比较明显。2010年1月“家庭二套房贷”政策出台后，商品住宅交易量同比增速随即出现显著下降，2010年3季度房价涨幅开始回落；随着政策力度的逐步加大，直至实施严格的限购政策，房价同比涨幅出现大幅下降，2011年4季度房价环比开始下降。
进入2012年以来，尽管中央政府多次表示，“要坚定不移地搞好房地产市场调控。严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”，但随着人民银行两次下调存款准备金率，两次下调存贷款基准利率以及明确表示“鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套普通商品住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价”，“允许金融机构对企业贷款利率浮动区间下限放宽至基准利率0.8倍的同时，个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”。在上述政策引导下，全国多地首套房信贷利率悄然发生变化。北京、广东、上海、湖北、广西等地的首套房贷利率开始回归基准点，部分银行推出了首套房的信贷优惠政策。
2012年以来，房地产市场面临的货币信贷环境远较2011年宽松，保障性住房开发贷款、购房贷款余额同比增长明显，个人住房贷款加权平均利率下降，这在促进房地产市场销售回暖的同时，房价下降压力大大缓解（参见图1）。从70个大中城市新建商品住宅价格环比指数变动情况看，下降城市个数不断减少，上升城市个数较年初大幅增加；从北京等5个房地产市场一线城市情况看，自2012年6月以来，房价已连续数月企稳，新建商品住宅价格环比指数尽管仍保持在略高于100的水平，但已出现明显向上趋势。
未来市场仍看政策选择
对于房价变动趋势，需要注意以下3种情况。（1）房价合理回归的方式一定不能理解为“矫枉必须过正”式的房价持续或大幅下跌，因为这是与国民经济平稳较快发展要求相背离的。（2）从房价收入比看，当收入继续增长，而房价不涨或涨幅小于收入增幅，过高的房价收入比将向合理的水平回归。（3）在一定的社会经济条件下，房价不仅可能持续上涨，而且可能持续地偏离收入增长水平，如澳大利亚。2007-2010年，18个OECD国家中仅有3个国家的房价没有下跌，澳大利亚是其中之一。事实上，至2010年，澳大利亚的房价已经持续40年上升，实际房价年均上涨3%，与经济实际增长率（1.9%）和人口增长率（1.4%）之和大致相当，但超过同期工资收入增速1个百分点。近25年，随着放松金融管制，住宅融资的可得性增强，实际房价年均增速增至4%，2000-2010年进一步提升至6%，房价和收入之间差距从来没有如此之大，但房价仍在“百年一遇”的金融危机中挺立不倒。
从短期看，房价正处于确立变动方向的过程中。（1）尽管正在进行的大规模保障房建设在增加供给的同时，也在完善住宅的供给结构，但其只是弥补了曾经缺失的保障性住房供给部分，无法在满足住房市场需求方面发挥更大的作用；（2）除了与保障性住房相关的制度规定，2010年以来房地产市场制度建设乏善可陈，也就是说，对于房地产市场，除了加入了行政性手段这一因素，其他一切照旧，那么，一旦行政性手段取消，房地产市场供需将继续回归原来的运行轨迹，因此，尽管严厉的房地产调控政策会继续对抑制房价过快上涨发挥积极作用，但因人们对行政性调控手段的合理性及可持续性的担心，加之比较有利的货币信贷环境，住房需求上升势头明显；（3）尽管与住房产出密切相关的房地产投资增长也出现了企稳态势，但房地产开发投资的新开工面积和施工面积增速却处于历史低位（参见图2），这不可避免地使人们担心未来房价上涨的压力，市场上出现的关于2013年3月房价暴涨的声音也大致来源于对上述供需状况对比；（4）尽管经济增速下降，但对于因房地产市场调控而延迟的“刚需”而言，初露端倪的房价上升趋势，正在推动其加快进入房地产市场，并通过购买最终实现住房需求。
上述短期房价上涨压力能否转化为现实的房价上涨，关键在于政府的政策选择，也就是说，在当前房价变动趋势形成过程中，主要的不确定性来自于政策面。如果政府能够继续坚持当前的房地产政策不动摇，并能采取措施有效促进普通商品住房的建设，房价保持目前的合理回归走势是可能的。（作者：国家发改委投资研究所副所长）