2012年上半年，房屋成交量降幅逐步收窄，6月新建住房价格和二手住房价格均止跌企稳，房地产开发投资增长持续下降。预计下半年房地产市场将逐步企稳并保持稳定发展。
一、2012年上半年房地产市场运行情况
2012年1-6月，国房景气指数持续下行至94.7，略低于金融危机时2009年3月的最低点，自2011年11月起房地产开发市场连续8个月在不景气区间运行。房地产市场运行状况由1季度的持续调整，逐步发展为2季度末的筑底阶段。
1.房屋成交量减幅逐月收窄，重点城市房屋销售回升较快
2012年1-6月商品房屋销售面积约4亿平方米，减幅由1-2月的14%逐月收窄为10%（见图1），5、6月分别环比增加15%和52%。其中商品住宅销售面积3.53亿平方米，减幅由1-2月的16%逐月收窄为11.2%；商业用房、办公楼销售面积同比小幅增加，增幅分别为2.5%和7.1%。各类开发房屋销售面积增幅均低于去年同期。
40重点城市商品房销售面积降幅由1-2月的14%逐步收窄至1-6月的1.2%（见图1），5、6月房屋销售面积环比增加的城市占比分别为70%和85%。4月以来，北京、上海、广州、深圳商品房销售面积降幅均逐月收窄，北京、深圳商品房销售面积由负增长转为正增长，增幅分别为11.9%和13.4%。多数城市二手房交易量降幅逐月收窄，环比持续增加。
2.新建住房价格和二手住房价格止跌企稳，房价下降城市数量逐月减少
2012年1-6月各月，70大中城市新建住宅价格降幅收窄至止跌，各月环比平均降幅分别为0.1%、0.1%、0.15%、0.1%、0.1%、0（见图2），同比分别上涨0.75%、0.15%，下降0.3%、0.65%、0.8%、0.9%。受春节因素影响，1月70大中城市新建商品住宅价格无一环比上涨，2-6月新建商品住宅价格环比下降的城市数量分别为45个、46个、43个、43个和21个（见图3）。
2012年1-6月各月，二手住宅价格环比降幅逐步减小至止跌企稳，前3个月环比分别下降0.3%、0.1%、0.1%，4、5、6月连续3个月环比持平（见图2），1-6月分别同比下降0.6%、0.85%、1.05%、1.4%、1.4%、2.8%。1-6月，二手住宅价格环比下降城市数量较快减少，各月分别为53个、44个、42个、33个、30个和19个（见图3）。一线城市二手住宅价格均环比止跌，其中深圳二手住房价格自2月以来连续5个月环比企稳。
3.房地产开发投资增幅较快下降，新开工和购置土地面积负增长
2012年1-6月，房地产开发完成投资3.06万亿元，增幅由1-2月的27.8%持续回落为1-6月的16.6%，比去年同期增幅低16个百分点。其中，房地产开发住宅投资2.09万亿元，增幅由23.2%降为12%，增幅减少24个百分点；办公楼、商业用房和其他用房的投资增幅分别为31.9%、26.3%、28.1%。房地产开发住宅中，90平方米以下住宅投资增长24.3%，高档住宅投资增长4.6%。截至6月底，保障性安居工程已开工470万套，开工率为63%，基本建成260万套，完成投资5070亿元。
2012年1-6月，房地产开发企业购置土地面积1.75万平方米，同比减少19.9%，连续6个月负增长，且幅度有所增大。房地产开发房屋新开工面积9.24万平方米，同比减少7.1%，连续3个月负增长。
分地区看，上半年长三角、珠三角、环渤海地区房地产开发投资增幅均低于1季度，长三角地区和环渤海地区购置土地面积增幅高于1季度，环渤海地区房屋新开工面积降幅相比1季度收窄。5、6月，40重点城市中超过50%的城市购置土地面积和房屋新开工面积环比增加。与1季度增幅相比，一线城市中北京、上海房地产开发投资增幅增加，上海、广州、深圳购置土地面积增幅增加，上海房屋新开工面积降幅收窄，深圳房屋新开工面积增幅增加。
从各项指标的变化情况看，2季度末房地产市场已进入筑底阶段。4月以来，重点城市商品房屋和二手房屋交易量连续出现较大幅度的环比增加。同时，房价下降城市数量逐步减少，二手住房价格和新建住房价格相继企稳。房地产企业投资意愿总体仍处低位，但从5、6月的数据看，40重点城市中超过50%的城市购置土地面积和房屋新开工面积出现环比增加，2季度居住用地价格亦由1季度环比下降0.04%转为上涨0.13%，说明部分地区伴随房屋交易量的增加，企业投资意愿有所恢复。
2季度房地产市场成交回暖的原因包括3方面：第一，宏观调控由“控通胀”转为“稳增长”，提振了市场信心。第二，微调放宽的货币政策构成房地产市场的实质利好，初步估计降息和首套住房贷款优惠政策可提高居民住房支付能力13.7%。第三，房地产企业打折促销以价换量刺激了交易量的增加。
二、2012年下半年房地产市场走势预测
从需求方面看，微调放松的货币政策，提高了居民住房支付能力，在稳定经济增长、企业打折促销等多重因素共同影响下，居民房价上涨预期提高，购房意愿亦有所增加。央行2季度储户问卷调查显示，预期房价上涨的居民比例较上季提高2.8个百分点，未来3个月打算购房的居民比例较上季提高1.6个百分点。但是，房地产调控政策思路始终没有动摇，即严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，严控住房投资投机需求不放松。目前房价企稳的一二线城市中多数执行限购政策，不会出现住房需求爆发式增加。三四线城市受较低的住房需求增长影响，消化市场存货时间会相对较长。
从供给方面看，近两个月新建房屋交易量增加，房地产企业资金压力总体有所缓解。5月以来房地产企业本年新增资金来源增幅有所增加，新增的国内贷款、销售回款数额均逐月增加。根据建设周期推算，下半年市场供应量增长将低于上半年，市场新增存货压力减小，企业进一步降价的动力不足。
综上分析，在现有政策环境和市场状况下，在宏观经济保持稳定增长、居民收入继续增加的背景下，预计下半年房价总体保持基本平稳的可能性较大；房地产开发投资增长继续小幅回落，预计全年房地产开发投资增幅大约为16%。（作者单位：国家发改委投资研究所）