房地产分化加剧
文/秦虹
调控政策不松动不会出现房地产市场大起的局面，而第三套房不贷款政策的坚持使得“去杆杠化”的调控效果较好，投资性需求的空间非常有限
如何判断当前及未来房地产市场的走势成为市场各方争论的焦点，就宏观政策和外部经济环境看，短期房地产市场“稳”字当头，长期则分化加剧。
需求末端缓慢回升
从全国商品房销售面积可以看出，年初的房地产销售回升是不太确定的，很多机构认为2012年的房地产市场是大跌的，但是，6、7、8月房地产市场回升却非常明显。
2011年内国家为了稳增长，适度调整了货币政策，在不到一个月的时间里两次降息，直接导致人们对房地产市场预期的改变，加之开发企业降价和对首套房贷款利率的优惠综合结果，导致此前一直观望的购房者不再观望，成交量的上升带动了房价筑底甚至略升。
从经验数据来看，我国过去几年货币供应量增速的变化与商品房销售面积增速的走势是高度正相关。房价的变化与实际利率的变动高度负相关，实际利率走高，房价下跌；实际利率走低房价上涨。从一个侧面反映了房地产具有较强的资产属性，房地产市场对货币政策的高度敏感。
如果放眼世界，可以观察到货币政策与房地产市场之间的紧密联系是具有共性的。从这次美国次货危机来看，房地产泡沫的兴起以及破灭的直接导火索就是货币政策大幅调整造成的。因此，对未来中国房地产市场的判断，不仅要看限购等房地产行业本身的调控政策，还要关注国家宏观调控中的货币政策。
短期难反弹
总地来看，尽管末端市场有所回升，但是房地产市场大幅反弹的可能性不大。原因在于：
第一，2012年我国货币政策变化是比较温和的，房地产市场不会有太大的波动。
第二，虽然6、7、8三个月的房地产销售量和价格都有所回升，但从1-9月的月均销售面积来看，2012年是2009年以来月均值最低的，所以不足以判断市场会有大幅度上升。
第三，目前的商品房库存量较大，仍处于高位，比2008年库存最大的高峰值还要多，原因是一方面限购限贷等政策的影响，另一方面是自2010年以来新开工面积上涨过大。从住房供给角度而言，不会出现大幅反弹。
从房地产政策调控来看，国务院强调坚持落实调控不动摇。政策的持续性会继续得到加强，一方面坚决抑制打压投机与投资性需求，另一方面，最大限度满足合理的住房自住需求。从不同住房需求的特征分析，投资与投机性需求量有多大是很难确定的，而住房的自住性需求在3-5年则是一个常数，因此调控政策不松动则不会出现房地产市场大起的局面。
值得一提的是，第三套房不贷款政策会坚持，其“去杆杠化”的调控效果会比较好。投资性需求的空间会非常有限。
综上所述，房地产的末端市场会基本保持稳定，不会出现大起。
而从前端市场来看，即房地产的开发与投资，2012年一直呈现增速下降趋势，但4季度会逐渐趋于稳定。主要有两大因素在支撑：
第一，房地产企业的资金变向宽裕。由于销售速度加快，加上银行2012年货币政策不太紧，除了外资，各项资金来源稳定增长。
第二，由于末端市场增速的回升使得房地产企业的资金回流速度增加，从而支持了前端市场的资金需求，支撑了前端市场的走势趋稳。前端市场对末端市场的反应大致是5-6个月，即在末端市场销售额稳定5-6个月之后前端市场才会发生变化。末端市场的回升对前端市场企业购地、开发、新开工给予有力支撑。
但是，前端市场也不会有大幅的回升。原因在于：
第一，大部分企业对2013年的市场不是特别乐观。
第二，虽然企业资金总体较好，从资金结构上分析，企业之间的资金状况冷暖不均，仍有部分企业的资金面比较紧张，所以，先行指标的大幅回暖也不具备条件。
住宅市场仍存缺口
我国未来的住宅市场空间仍大与目前的发展阶段有关，现在中国的新房交易占到总交易量的80%左右。我国住房的二手房交易量占比小，且集中于北京、上海这些一线城市，只有这些城市新房与二手房交易各自占比相当。而美国、日本、欧洲这些发达国家主要是以旧房交易为主。比如，美国2009年有7%的家庭换房，其中90%的交易是旧房交易。
其原因在于发达国家的住房套数比家庭户数还多。从目前家庭户数与住房需求套数之比来看，法国是1∶1.21；日本是1∶1.13；美国是1∶1.11；英国是1∶1.03。根据第六次人口普查数据计算结果，我国目前的住房还处在户均不到一套水平，还存在住房需求的缺口。住宅市场的空间主要有4个方面：
第一是城市人口的增长。农民进城所带来的人口增长不是关键因素，因为他们有宅基地，所以，其并不一定形成真正的住房需求；而中小城市向大城市的人口集聚则对城市房地产市场影响较大。对比第五次和第六次人口普查数据，从近10年的情况变化来看，10年前河南省是第一人口大省，现在是第三位，而广东省现在是第一位。在百万人口大城市之中，北京、上海每年新增人口较多，住房需求增长也较快，房价也较高，另外，在10年内城镇人口增长超过100万的城市，其住房需求也相对较大，可见，人口增长对住房需求是比较客观的，在总量上对人口流动的关注实质上就是对住房需求的关注。因此，对未来的住房需求预测应当关注人口流动的趋向。
第二是由于住房拆迁和住房的改善性需求。目前我国城镇人均住房面积31平方米，但人均住房面积低于20平方米的家庭还占32%，我国住房的改善性需求远远没有结束。
第三是家庭小型化。近10年家庭分化加剧，这就使得在总人口不变的条件下，住房需求也在增加。过去10年，仅仅因为家庭小型化因素，导致住房需求增加9.1%。
第四是投资性因素所导致。在货币较多、而居民投资渠道有限的情形下，部分投资性需求导致了实事上的住房无效供给。
因此，总地来看，未来的房地产市场空间还是比较大的。再进一步看，未来劳动力人口变化也是一个影响中国房地产市场的重要因素。预计2013年劳动力人口将达到顶峰，并会延续一定的时间。其中，根据“六普”数据显示：2010年，购房能力最强的20—49岁之间的人口占比是54.8%；对房地产影响最大的35—46岁之间的高储蓄人口比重是42.6%；2010年的中国人口抚养比为34.2%，比日本的最低值43%还要低些，未来的10年人口因素对住房需求的增加仍将存在，购房的支付能力也因收入的提高而增强。
未来增速将放缓
过去10年的商品房销售面积年均增长速度是16%，未来的房地产市场的商品房销售面积和价格上涨将会放缓，主要原因有以下4点：
第一，政策层面发生了重大变化。过去是住房制度改革，释放了住房市场需求，今后将进一步加大保障性住房供给，政策性的住房供给会将部分市场性商品住房需求分离出去。保障房制度的逐步完善，将从制度方面，分流部分市场需求。
第二，房地产的调控政策会对住房需求中的投资与投机性需求进行长期性的抑制。除行政政策外，即使未来出台的一系列经济手段仍会对不合理的需求产生抑制作用。
第三，从发展阶段看，未来的城镇化速度和质量都会降低，也将减缓住房需求增速。过去10年的城镇化速度为年均1.36，根据众多相关研究资料判断，未来的城镇化速度由将由年均增长1.36的速度降低为每年0.8—1.0的增长速度。
第四，货币发行规模会得到控制，企业的发展战略也会逐步随着形势变化而由急剧扩张转为稳健发展，未来企业住房投资将会更加稳健。
市场细分加剧
在未来的房地产市场发展中，必然会出现两个层面的分化，一是在城市之间的分化加剧，二是在企业层面的分化加剧。
首先，从城市层面看，投资房地产市场应当加强对城市选择的判断。在以往的房地产发展黄金期，众多的城市都充满着发展机会；而在目前，不同的城市发展机会差异将逐步扩大，因此选择城市非常重要。
从中短期看，住房的供求压力差异明显。我们研究了2009-2012年上半年重点城市住宅用地的存量消化时间。可以看出，不仅仅是中小城市，部分大城市也存在供应过剩问题。
从长期看，城市群当中的核心城市、次中心城市，发展潜力较大，应当作为选择重点；对于被城市群发展边缘化的城市，人力资本与资金外流使得发展前景不佳，住房供给的消化期较长、可以容纳的房地产投资项目较少，要慎重选择。
其次，从企业层面看，企业自身的发展战略应当是以精细化、专业化为主。
在未来的房地产市场上，企业要重点发展自身的专业化水平。从过去的住房需求特征来看，以往出现较大的非自住性需求，投资者往往不会十分关注住房的舒适度与实用性。而在不断挤出投资与投机型需求之后，家庭的自住需求就上升为主导，在商品房自住时代的住房供求关系会更加紧密，即住房的设计与需求的匹配度极为重要。住房需求者会极为关注住房的结构、品质、功能、配套服务、设施等方面，因此，无论是做住宅、商业地产、旅游地产还是基金项目，房地产企业都必须专注于某个方面，才能获得更大的市场占有率，取得长足的发展。
我国的商业地产主要面临的是结构性短缺，从趋势判断的角度看，尤其是对个别的城市而言，产业结构的变化趋势会对商业地产造成很大影响。比如：第三产业发展，则会增加对写字楼方面的需求。就第三产业的就业人口比重看，2000-2010年这10年间全国的增长是7个百分点，北京是18个百分点，上海是14个百分点。可见，对国家的产业结构调整状况，聚焦到具体城市做细化的研究差异较大，进而对商业地产的影响也是不同的。（作者：住房和城乡建设部政策研究中心主任）