基础设施REITs助推“十四五”高质量发展

基础设施REITs是基础设施投融资机制的重大创新。短期看既有助于防范债务风险、降低实体经济杠杆，也能广泛筹集项目资本金，是稳投资、补短板的有效政策工具。长期看有利于完善储蓄转化投资机制，通过市场化方式吸引社会资本参与基础设施项目，借助资本市场公开、透明机制，推动基础设施高质量发展。

基础设施REITs有利于促进高质量发展

（一）盘活存量资产，防范债务风险
从本质上来说，REITs是成熟资产的上市，是存量资产的盘活。运用基础设施REITs盘活存量资产收回的资金，可以资本金形式投入新建项目，形成新的优质资产。对再投资形成的新优质资产，条件成熟时可再次运用REITs模式盘活，以此推动形成投资的良性循环。与此同时，基础设施REITs是一种权益型融资工具，有助于提高直接融资比重、降低宏观杠杆率，防范债务和金融风险，为未来发展创造良好环境。2020年我国宏观杠杆率从2019年末的246.5%攀升至270.1%，去杠杆、防风险的压力较大，推动基础设施REITs是降低项目、企业和宏观杠杆率的重要工具。

（二）广泛吸引各类资金参与基础设施项目
一是增强民间资本参与积极性。相比于投资新的项目，民营企业更适合通过基础设施REITs参与成熟的存量项目，既包括作为投资人参与投资公募基金，也包括作为运营管理方参与运营项目。这样就不需要承担项目建设前期工作，能够以更合适的方式在更确定的时点切入项目，更快获取项目更稳定的收益，大大降低了参与难度和投资风险。二是吸引包括保险、社保、理财以及公众投资者等各类资金参与。新建基础设施项目的风险相对较高、流动性相对较差，股权投资的回报水平难以满足这些机构投资者的要求。而REITs是成熟基础设施资产的上市，预期回报稳定，风险相对较低，产品流动性强，可以较好满足很多机构投资者的投资偏好，为它们开辟了一条参与基础设施股权投资的新渠道。

（三）提高基础设施管理和运营综合效率
从内在动力看，REITs作为一种公开的募资方式，通过募集投资人的资金来购买基础资产，对基金管理人提出了比较高的要求。基金管理人代表投资人管理资产，为了获得良好的市场口碑，取得长期可持续的发展，基金管理人有管理好基础设施资产的内在动力，努力提升项目收益和资产价值。从外在压力看，基础设施REITs实现公开上市后，信息披露必须规范完整、公开透明，可以给基础设施的运营管理方形成更大的外部监督压力，有利于迫使企业建立精细化、市场化的经营管理机制，提高运营管理效率。

（四）促进资本市场健康发展
基础设施REITs作为基础设施项目与资本市场对接的重要工具，打通了我国实体经济对接资本市场的持续性通道。作为基础设施领域的重大投融资创新，基础设施REITs也有利于推动构建多层次资本市场，是资本市场供给侧结构性改革的重要举措。同时，基础设施REITs还有利于缓解我国资本市场间直接融资占比低、股权融资占比低的问题。目前，我国资本市场直接融资占比仅为13%左右，股权类直接融资还不到4%。基础设施REITs作为重要的直接融资工具，同时又是权益型融资工具，发展基础设施REITs能够有效缓解直接融资、特别是股权融资占比低的问题。

（五）提高基础设施企业再投资能力
一是增强企业再融资能力。项目原始权益人通过发行REITs产品获得等价现金资产，可帮助企业真正改善资产负债表，降低杠杆率和风险，腾出融资空间，增强再融资能力。二是提高企业抗风险能力。发行REITs，相当于未来收益的提前变现，其实是在提前回收未来的现金流，能够在很大程度上规避了未来的政策、市场、运营风险。三是降低日常现金流压力。企业现金流对企业非常重要，发行REITs可以降低负债，大大降低企业现金流的压力，防止企业出现流动性不足的问题，有利于企业长期稳定发展。

（六）推进新型基础设施项目建设
随着新技术的发展，推进5G、人工智能、工业互联网、物联网、数据中心等新型基础设施建设投资越来越迫切。在当前加速推进、快速布局的背景下，新型基础设施建设融资需求大，而传统金融支持仍存在一定障碍。通过推进基础设施REITs，有利于破除金融支持新型基础设施的障碍，充分激发市场参与活力。。

我国基础设施REITs具有广阔的发展前景

从资产规模看，我国的基础设施优质存量资产类型丰富且规模巨大。根据国家统计局对基础设施投资的定义和数据测算，仅2010-2020年，基础设施累计投资达到108万亿元。假如按65%的固定资本形成率计算，将形成大约70万亿元的存量资产规模。

从资产收益看，电网、通讯、铁路、供水、供气、供电、供热等基础设施普遍投资规模大、进入门槛高、排他性程度强，具有较强的自然垄断性，因此收益相对稳定。园区基础设施、仓储物流、数据中心（IDC）等，其土地资产具有增值的空间和可能，这类REITs产品的投资人不仅可以获得现金分派收入，还有望分享土地增值红利，提升综合投资收益。此外，很多基础设施项目还可通过商业、技术创新，获取超额收益，比如可以按照TOD开发模式的理念，大力发展轨道交通项目的上盖物业开发，提升其投资收益水平。香港、东京和首尔等城市在这方面较为成熟和普遍，北京、深圳等地也有较为成功的尝试。

从潜在投资人看，随着我国经济增长从高速增长进入中速增长，投资回报率开始降低，投资单一资产获利的难度大大提升。同时，随着利率的下行，将推动投资人寻找高收益资产，部分投资人被动提高风险偏好，提高风险资产的配置。基础设施REITs作为中等风险、中等收益的金融产品，很好的契合了当前投资需要。此外，随着我国居民配置转向金融风险资产，更多的资委托专业资管机构进行财富管理，资本市场上机构投资者的体量和占比也有望提升，专业机构对REITs的配置也会上升。

积极稳妥推广基础设施REITs的建议

（一）充分调动地方政府和企业盘活存量资产的积极性
发行REITs盘活存量资产过程中，部分政府部门和国有企业不愿拿出最优质的资产来盘活，进行资金资本运作的意愿不强，影响工作推进。还有一些拥有股权的地方政府不愿意移交控股权。鉴于此，建议加大盘活存量资产工作的宣传和推广力度，对盘活存量资产工作取得积极成效的地区，给予激励表扬。

（二）系统梳理一批适合发行REITs的基础设施资产
一些存量资产长期作为事业单位进行管理，资产规范化程度和运营管理效率普遍偏低，目前地方很多资产在产权归属、内部管控、财务管理等方面都存在不同程度的瑕疵，人事编制、隶属关系较为复杂，造成其产盘活前期工作负载、周期较长。为此建议，鼓励各地梳理一批权属清晰、回报机制明确、现金流稳定的基础设施项目，采取基础设施REITs和资产证券化方式进行盘活。

（三）融合基础设施商业价值和公共利益
基础设施项目大多具有公共属性，商业价值与公共利益是基础设施项目不可分割的两部分，既不能因为公共利益而排斥商业价值，也不能为了产品成功发行而放弃维护公共利益。为此，在推广基础设施REITs过程中，必须融合基础设施项目的商业价值和公共利益，在实践中统筹兼顾、逐步探索，努力找到二者之间的平衡点，促进商业价值和公共利益的有机统一。

（四）强化基础设施REITs项目的运营管理
现金流是基础设施项目发行REITs的基础，也是决定REITs顺利运营的关键。当前基础设施领域重建设、轻运营现象仍然比较突出，专业运营企业仍然比较欠缺，在一定程度上限制了REITs市场空间。鉴此，建议加大力度培育一批基础设施专业运营机构，平衡基础设施项目建设利润和运营利润，保障基础设施REITs持续健康发展。