发挥好REITs在数据中心发展中的积极作用

近年来，全球数据中心市场规模总体平稳增长，中国数据中心市场增长迅速，潜在需求依然十分巨大。未来我国数据中心仍将保持快速增长，融资需求很大，需要更好发挥基础设施REITs的积极作用。

我国数据中心发展增速快、前景好、区域发展不均衡

随着我国经济快速发展，数据中心需求持续提高，产业增速不断加快。据有关机构统计，2015-2019年，我国数据中心行业的年复合增长率达到28%，比全球增长率高4个百分点。虽然我国数据中心市场发展迅速，但与美国相比仍有较大差距。据市场机构统计，截至目前，全球超大规模数据中心总数超过600座。其中中国拥有数量所占比例10%，位居世界第二，但相比于美国所占的39%，我国仍存在较大差距。未来，随着我国5G技术的成熟与普及、互联网行业和新型基础设施的持续高速发展，再加上国家政策指引，我国数据中心市场规模和潜在需求十分巨大。

从区域分布上看，我国数据中心分布十分不均衡。总体上看，东部沿海城市的数据中心分布较多，且大部分集中在一二线核心城市，中西部地区数据中心布局较少。这是由于以互联网企业为主的大部分使用客户主要集中在一二线核心城市，对数据时效性具有较高要求，不得不使得数据中心在附近进行布局，以满足客户对于低延时和运行稳定的要求，并提高数据处理效率、节省运营成本。虽然近年来贵州、内蒙古、甘肃等多个中西部地区都建设了一批数据中心项目，但是这些数据中心主要是处理一些时效性不高的“冷数据”。此外，从运营维护角度看，大部分数据中心的运用工程师集中在一二线核心城市，中西部地区缺乏相应的技术人才，这也限制了中西部地区数据中心行业的发展，而东部地区数据中心行业发展则不断加快。

具体来看，北京、上海、广州、深圳及周边地区数据流量规模位于全国省（市、区）前列，数据中心的项目投资和建设规模较大，机柜数量也多。数据中心投资建设也以北上广深为聚集区，“北上广深”及周边地区机架规模位居全国前列。一般来说，经济发展水平较高、人口密度高、数据流量大、产业数字化转型需求旺盛的省（区、市）对数据中心的需求及消化能力较强，这将带动区域数据中心的投资建设。广东、北京、上海的数据产量和人均数据规模均位于全国前列，与此同时，北上广深核心一线城市数据中心近3年来始终处于资源短缺状态，且需求不断向周边地区溢出。

   融资问题成为制约数据中心发展的重要因素

数据中心属于重资本投入行业，项目的前期投入大，且投资回收周期长，对企业的融资能力和融资效率要求较高。数据中心属于重资产行业，工程建设、设备采购资金需求量大，每建设1万个机柜前期大概需要20亿的建设投资。同时，行业定制化和规模化趋势对企业提出了更高的资金要求。目前，国内数据中心公司正处于成长和扩张时期，现金流往往相对紧张，融资能力成为重要制约因素。

除了建设期资金需求量大以外，数据中心的日常运营管理也需要持续投入大量资金。特别是数据中心运营成本中，电力消耗的成本占比较高，电力支出成为最大的成本之一。同时，由于数据中心技术发展周期较短，迭代速度较快，企业还需要在新建、扩建、改建大规模高规格数据中心和数据中心的运营管理中不断投入资本，才能保持长期持续发展，这对企业的融资能力提出了更高要求。

数据中心产业的高度资本密集特性使得企业需要大量资金建构其基础设施和核心设备。银行信贷是数据中心企业早期的主要融资渠道，但随着数据中心投资规模不断扩大，融资需求不断攀升，企业亟需拓宽融资渠道，丰富融资方式，保障资金需求。

目前，数据中心企业的主要融资模式大概有银行信贷、融资租赁、定向增发以及REITs等资产证券化模式。其中，银行信贷是数据中心企业最传统、规模最大的融资模式。但是，相较于融资租赁和定向增发，银行信贷的融资成本较高，短期现金流承压较大，所以企业多采取银行信贷和其它模式组合的综合融资来降低融资成本。融资租赁模式一般分为融资性直接租赁和融资性售后回租，出租人根据承租人的请求出资购买承租人需要的设备，并出租给承租人，助力数据中心企业快速盘活存量资产，扩宽融资渠道。

REITs是数据中心未来最主要的融资发展趋势。从全球范围来看，目前已有40多个国家和地区创立了REITs市场，REITs已经成为仅次于股票和债券的第三大基础性金融产品。过去10年里，数据中心REIT在整体REITs市场的占比不断提高，作用不断凸显。2010年，数据中心REITs还没有被单独进行统计。2019年，美国5只数据中心 REITs总市值占比为7%，2020年进一步提升至10%。截至2021年底，共有4支纯数据中心REITs在美国上市，分别为Equinix、Digital Realty、CyrusOne及CoreSite。Nareit与FTSE Russell、EPRA一起更新和扩展了FTSE Nareit和FTSE EPRA/Nareit指数，引入了一个新的美国科技指数——FTSE-Nareit新经济指数，该指数主要由工业、基础设施和数据中心三部分构成，进一步凸显了数据中心REITs的重要性和关注度的提升。

REITs对数据中心行业发展具有重要意义

数据中心 REITs有助于成熟资产快速变现，盘活存量资产，改善融资压力，助力企业实现快速扩张。数据中心属于重资产项目，建设周期较长，但是由于市场需求较大，项目建成后将快速达到成熟期，贡献稳定的现金流。数据中心 REITs给了成熟项目很好的变现渠道，可以帮助企业盘活存量资产，一次性获得可观的投资收益，用于新项目开发与建设，及大量并购，帮助企业快速扩张。这对数据中心企业来说，是有效盘活成熟数据中心资产，提高资金使用效率，扩大生产规模，实现企业扩张的重要工具。

数据中心 REITs有助于降低资金风险，提升净资产收益率，实现轻资产运营。对于数据中心企业而言，数据中心项目发行REITs后，财务报表从母公司剥离，意味着企业可以将重资产业务从体内剥离，并通过代运营业务实现轻资产运营，降低资金风险和财务成本。同时，数据中心企业可以通过成立运营公司对数据中心 REITs机柜进行代运营，数据中心企业仍可获得数据中心代运营的利润，另外由于数据中心企业仍保留对数据中心 REITs项目不低于20%的股权，所以仍可获得稳定持续的派息收益，进而提升整体净资产收益率水平。由此可见，数据中心REITs不仅帮助企业降低了财务风险，也是提高企业运营效率和盈利能力的良好工具。

一是履行好数据中心项目各项手续。在新建数据中心项目时，严格按照有关法律法规和政策文件要求，履行好投资管理各项手续。同时，结合大数据中心项目特点，对项目用地、能耗等重点问题做特别关注，避免项目出现手续风险。对已建成的数据中心项目，要按照国家碳达峰和碳中和重大战略的相关要求，完善项目实施条件，提高项目质量。

二是提高企业运营效益和效率。数据中心企业把成熟项目拿出去做数据中心 REITs后，虽然仍然可以通过代运营模式保持稳定，但是数据中心企业无法再持续获得原数据中心项目的息税折旧及摊销前利润，对数据中心企业的净利润会形成一定压力。因此，开展运营合作、创新商业模式、提高运营效率将成为数据中心企业发行REITs后继续保持告诉增长的关键。

三是保持资产的完整性。数据中心 REITs严格要求资产的完整性，资产的完整性涉及到土地产权问题、设备归属问题、运营归属等问题。从国外的情况来看，虽然存在一些没有产权、只有现金流的项目发行了REITs。但是，规模较大的重要REITs都是以产权方发行为主，原则上必须自有土地、自持物业，才能保障REITs的持续稳定运营。结合我国的实际情况，资产的完整性是发行REITs的基础。