这场危机对于房地产开发商的考验，可谓是几家欢喜几家愁。负债率过高导致资金链濒临断裂者有之，握有大量现金摩拳擦掌准备抄底的亦有之，但在存量商品房大量积压、交易持续低迷的大背景下，新开工的房地产大盘几乎是凤毛麟角。此时此境，金典集团的“三亚湾红树林酒店”项目算得上严冬中一抹“亮点”。
2009年2月16日，今典集团董事长张宝全高调宣布，为旗下的三亚湾红树林度假酒店重金征集案名，涉及奖金高达1000万元。这个“巨无霸式”的五星级酒店5000余间客房，相当于12座常规酒店。
正当房地产开发商们准备“猫冬”纷纷放缓脚步之时，今典集团凭什么逆势出手，在地产业冬天里抛出大手笔投资？
《中国投资》采访获悉，良好的现金流是一个根本前提，这在很大程度上得益于张宝全在前期市场风险较高时的清醒而谨慎的操作，此前两年他在电影产业动作频仍，在地产业非常低调。而房地产市场低迷时期对于细分市场的独特理解，以及前期经验的有效积累，则是张宝全果断出手的信心所在。
在三亚湾红树林度假酒店80亿元投资中，金典集团自有资金是12亿，地价款和工程款各约占一半。由于6亿元工程款是可以分期支付的，因此今典集团完全可以用较少的资金启动整个项目建设。而在销售策略上追求尽快回笼资金。张宝全告诉《中国投资》，“今年开盘后完成10亿元销售目标就能保证收回今年投资；整体项目全部建成需两年半的时间，预计一年半就能实现资金回笼”。
张宝全对于金融危机影响之下房地产市场的观点是什么？市场低迷时期如何判断和把握房地产投资机会？请看《中国投资》对他的专访。
关键是提振市场信心
《中国投资》：前段时间一度传闻，房地产业调整振兴规划将搭上10大振兴规划的末班车，结果未能如愿。对此你有何评价？
张宝全：房地产行业能否进入10大振兴规划，从地产商的角度看，肯定认为进去最好，但站在国家经济全局角度就比较为难。因为房地产行业盘子太大，涉及到方方面面。比如，如果政府推行一个政策，为所有2009年购买商品房的消费者免除一年银行按揭，市场马上就会有一个非常积极的反应。但这样做既不符合政府拉动内需的战略，也不可能从根本上解决房地产市场存在的问题。
《中国投资》：在你看来，中国房地产业出了哪些问题？
张宝全：中国房地产的根本问题不在于市场，不在于供需之间的问题。这次市场低潮主要是由于信心的坍塌。
宏观经济过热过程中采取的各项紧缩政策，加上资本狂热的推动，造成市场非理性的局面。更重要的是，很多人对房地产都抱着“买涨不买落”的心态。比如年初看好1万元/平米的房子，年中价格涨到了1.6万元/平米，消费者就会担心年底会不会涨到2万元/平米，于是就购买。这样一来，把一些模糊消费都变成了显性消费，一些真正想买房的消费者被迫提前半年或一年购买，本来可买可不买的消费者也急着出手了。这也是造成近段时间市场交易冷落的重要原因之一。而如果房地产价格面临一个持续下降或者按兵不动的趋势，消费者反而产生强烈的持币观望心理。
因此，房地产市场转危为安的机遇，不在于是否列入10大振兴规划，而是能不能彻底解决造成危机的信心问题。
《中国投资》：危机对今典集团的影响是什么？
张宝全：今典集团在这次危机中并没有受到影响。我认为，房地产业从土地招拍挂开始就是一个高风险行业，只不过是在过去四五年里“一边倒”的市场把风险掩盖了。2006-2007年股市的非正常上涨，也促使一些开发商在追求市值利益的驱动下盲目地高价拿地，土地招拍挂的价格被一再刷新，呈现出不正常的水平。我很早就感觉到了风险，今典的地产业务在2006-2007年高峰期，没有大量屯地，一直无负债经营。
像我们这样的保守企业，把风险考虑得很充分。可能在市场形势一片大好的时候，我们发展比较慢。但在市场遭遇大波动的时候，我们就能比较稳健地一步步走下去，能够走得很好。
《中国投资》：那么，在整体市场信心比较低迷的情况下如何提振信心，你有哪些建议？
张宝全：首先，我们要承认一个现实，既然目前市场已经陷入低谷，就不能指望它很快再形成一条快速上扬的曲线。我们能做的，就是尽量缩短这个低谷时期。政府现在出台的一些政策，具体效果可能不明显，它的意义在于对市场信心的恢复，人们能从中看出政府的态度。
其次，需要社会各方面的配合。在资本疯狂的时候，我们用“面粉比面包还要贵”来形容市场，媒体在其中也起了推波助澜的作用，进一步助长了消费者“买涨”的心态。现在需要提振市场信心，更加需要社会各方面一起努力，营造一个良好氛围。
第三，政策不要一刀切。像北京这样的一线城市，2006年、2007年房价飞涨。但在很多二三线城市，由于没有足够的刚性需求，比如我的老家江苏镇江，房价基本没有什么变化。可是在宏观调控大背景下，一线城市和二三线城市同样受到影响。
无论对政府、买房人还是卖房人，稳定的市场是所有人利益保证的基础，不稳定的市场将伤害到参与交易的各方。
这次危机教会我们，像中国这样一个市场，中庸和谐是共同发展一个很重要的元素。不管是地产商占优势、资本占优势还是消费者占优势，都是一种与中国传统文化的和谐、中庸相对立的状态。而这种状态都是不能持久下去的。
在恰当的时候做恰当的事
《中国投资》：市场低迷时期，今典集团的策略是什么？
张宝全：以一己之力，今典集团无法恢复整个市场的信心。我们能做到的就是把自己的判断说出来。我觉得市场需求是客观存在的，这次中国房地产的危机已经到了谷底，今年上半年会开始略微上升，到下半年时，上升态势将非常明显，明年上半年将会出现一个小高潮。
因为市场的供需还是很客观的，大量的刚性需求由于受到信心影响而被压抑，当一段时间内信心环境有所改变时，市场是能够恢复的，交易量就会上升，势必会给我们带来一个新的小高潮。
不过，这个小高潮绝不可能像前几年那样辉煌，更不会像前一两年那样疯狂。这轮危机后最大的好处就是促使房地产行业，包括供应和需求，都会得到改善和调整，其最大的标志就是理性。
今典集团能做到的就是：在恰当的时候做恰当的事。我们既不会跟着大家一窝蜂地往前冲，更不会在一堆人狼狈逃窜的时候跟风一起跑。
《中国投资》：今典集团大规模进入度假酒店领域的决策，是否也受到金融危机环境的影响？
张宝全：如果等金融危机来了，我才考虑这方面的事情，市场早就被错过了。我们是在金融危机之前就已经动作了，当时已经意识到市场恶性竞争迟早会带来很多问题。哪怕没有金融危机，这些问题也迟早会暴露的。
我们开发度假酒店并非突然，2004年集团就在三亚亚龙湾海岸线上开发了第一座五星级度假酒店，2005年投入运营，8个月就实现赢利。2007年，我们在21家单位竞标中又夺得三亚海棠湾地块，开发中国第一座七星级酒店。2008年初我们又在三亚湾拿下一块五星级酒店开发用地，也就是三亚湾红树林度假酒店项目。
但我们不能带给大家一个误导：民用建筑已经走到了穷途末路，然后大家一窝蜂地进到商业建筑中，这就又走向了另一个极端。因为在一个正常市场里，民用建筑依然会占到市场份额的80%-90%，商用建筑仅仅是10%-20%的比例。目前面临的局面是，商用建筑所占比例不到10%，而且品种太单一。
因此，我们此次高调推出三亚湾红树林酒店还有一个目的，就是想给业内一个提醒。以前房地产是一个粗放型的行业，我们所依靠的就是好的机遇和大势，企业自身根本没有完整的经营理念，都是小公司在干着大公司的事情。比如一个房地产公司7个人，就能一年卖二三十亿，这就造成企业有一个极其错误的观念，大家都认为只要卖出真金白银就足够了。当这些企业处于一个规范的市场中，就会发现到处都是问题。到了危机时刻，经营管理不到位的问题就会充分显现。
2000年，今典集团就定位为依托地产优势，向信息文化产业发展；2009年我们又进一步修改为：依托地产优势向第三产业发展。我们现在所做的，都是之前大方针下的具体体现。
看好度假地产市场
《中国投资》：为何选择度假地产作为战略转型的重点？
张宝全：以前的高价地王无一例外都是住宅，在研究中我们发现综合地块的价格优势，给了集团低价拿地的好机会。像旅游度假产品永远不是住宅，永远不是最高的，但它能提升周边土地价格。酒店开业后，可以成为地方政府重要的财政收入来源，所以地方政府非常支持，土地挂牌价格相对比较便宜。去年和今年，受国际金融危机影响，房地产市场环境发生深刻变化，今典集团加快了拿地速度，拿地资金并没有大幅增加，关键就在于我们在地产产品上的转型。
我认为，不管是商务或者旅游，一定都是由度假生活来带动的。一个可以满足人们感官的极致享受，不会让人寂寞的地方，才是一个成功的度假胜地，例如著名的拉斯维加斯。按照目前已经完成的规划，三亚湾红树林酒店在许多方面都可以看到拉斯维加斯的影子，它拥有5000多间客房的规模，可同时容纳 4000-6000人会议与用餐的综合厅，5万平米国际电影节标准的主题会展中心，迪拜原版水上乐园，迷幻海底餐厅、婚庆广场等。我们的目标就是，用三亚湾红树林度假酒店，彻底终结三亚只有度假酒店、没有度假生活的历史。
我个人认为，民用建筑不是标准化的产品，如果把一个产品做大，却又不能标准化，我就会考虑它的风险问题。比如前两年在杭州，有一块地当时要价400万/亩，地方政府非常希望我们进入，也给予比较优惠的政策。但我们并没有因为价格便宜就盲目进入，一个月后这块地以800万/亩的价格拍卖出去，但我一点也不后悔，因为我有我的判断标准。
现在我们在做的酒店，是一个标准化的产品。不管哪个城市的红树林酒店都是一样的，因为做酒店的人群和消费者是一样的，就是五星级度假酒店的消费群体。只有标准化的产品才能做大，因此只要是旅游度假的地方，都是今典下一步要去的地方。
凭自身优势突围
《中国投资》：今典集团在房地产、IT、出版、电影、艺术品等多个领域形成了多元化投资格局。投资这些行业时，你的选择考虑是什么？将来有没有可能出现协同效应？
张宝全：今典集团在行业间跨越有一个前提，我不去触碰我不熟悉的行业，哪怕在别人看来这个行业多么诱人。两年前有人跟我讲，如果肯花两千万买一个矿，保证赚3个亿。我一点也不会动心，因为我完全不了解那个行业的发展规律和前景，我不熟悉它，我就躲开它另辟蹊径。涉足电影业，是因为我很熟悉这个行业，我在电影领域的判断，特别像数字放映的未来趋势，现在看都是非常正确的。
其次，就是看企业在这方面有没有优势。今典集团进入艺术品领域，是因为我们此前有相关的积累，有把握在这个行业做出影响来。
《中国投资》：对于度假酒店而言，您认为有哪些自身优势促使您选择这个细分领域？
张宝全：度假产品有一个突出的问题就是资金。一个单纯的酒店运营商投入特别庞大的资金显然不现实，我们全部投资总额有80亿，对于开发商来说风险非常大。 而这一点恰恰就是今典集团的优势，我们利用之前做民用建筑的经验，将酒店做成产权模式卖出去，促使资金快速回笼。
我们把之前的销售理念引入这个项目，在三亚湾红树林酒店80亿元投资中，集团自有资金是12亿，其中地价款是6亿多。因为6亿工程款不是一下全部付清，是需要分期支付的，因此今年开盘后，完成10亿的销售目标就能保证收回今年的投资。我们的项目全部建成需两年半，估计一年半就会实现资金回炉。产品的性价比可保证资金很快回笼，我就有能力去开发另外一个项目。与那些把价格定的非常高，3年才能卖完的项目相比，你卖3万和我卖两万最后拿到的钱都一样，为什么不采取让大家都得利的方式呢？
《中国投资》：在当前的市场环境下，你对还在苦苦挣扎的房地产商有哪些突围的建议？
张宝全：我认为，与地产业关联的第三产业，都可以算成这次危机中的突围方向。但这种方式只适用于部分企业，就是你在这个方向有优势。没有优势的地产商，即使看出了方向，并努力去付诸实践，也未必收到好的效果。
产品的个性化和性价比依然是在同质产品竞争中的重要法门。如果你能拿出一个与众不同又定位明确的产品，一定能获得成功。而性价比则是依托于市场上暂时被模糊的需求，目标直指持币待购的消费者，因为他们都是市场中的有效消费者。