未来，在北京市西三环路边，将崛起一片高标准建设的农民回迁安置房。
“西局村农民回迁安置房作为首个具有保障房性质的健康住宅试点，在诸多方面进行了创新和实践，应认真总结相关经验并研究推广”，在近日举行的北京中筑西局村农民回迁安置房总结跟进会上，国家住宅工程中心主任仲继寿告诉《中国投资》记者。
做首个吃螃蟹的人
作为2012年北京城乡接合部整治50个重点村之一，西局村这个典型的城乡接合部被定义为居民楼、配套公建、绿化隔离带和高端产业用地。
卢沟桥乡西局村位于西三环，有44条公交线经过，地铁9号、14号线在此设站点。常住人口只有6761人，流动人口最多时达到8万人，瓦片经济给村民带来大把钞票的同时，也造成了环境脏乱差和社会治安案件多发，因此被列入全市50个城乡接合部改造重点村。
作为先后开发了成都蓉华上林城市回迁安置房、西府景园经适房、西府颐园农民回迁安置房等多个保障性住房项目的北京中筑置业有限公司而言，此次承接的西局村农民回迁安置房项目中如何解决好农民的回迁安置房是工作重点。北京中筑置业有限公司副总经理王振良告诉记者：“我们的目标是建设‘北京市农民安居房典范’，让村民真正享有住得舒适、住得持久、住得起的健康住宅”。
事实上，据记者了解，回迁房往往受制于成本和管理水平，常常出现设计粗糙、施工环节偷工减料的现象，相关质量问题频频遭媒体曝光。作为健康住宅的首个回迁安置房试点，西局村农民回迁安置房为保障性住房的高水平建设提供了新的借鉴经验。
做项目首先要解决的是资金问题，北京中筑安居置业有限公司产品研发部经理岳斌向记者介绍，西局村项目采取的是代建模式。“项目业主方是卢沟桥乡西局村，以委托方式交由中筑置业进行开发建设管理，中筑置业按照项目总投资的3%收取管理费”，他认为，这一方式对开发商来说虽然不会有太高的利润，但是也不用过于担心成本问题。
不仅如此，除了西局村安置房项目，中筑置业在卢沟桥乡小瓦窑村和周庄子村还有约60万平方米的类似项目。这种规模效应不仅为统一管理带来方便，也成功摊薄了企业成本。
岳斌表示，3个临近村建设标准相同，不单节省了因人员的重复配备而产生的人力成本，在集中采购部品时也增强了企业的议价能力。以门为例，西局村项目采用的是德国霍曼品牌，相同型号的门市场价单扇在7000元左右，即使是工程采购也要3000多元。而中筑置业以3个村7000多户的采购量拿到每扇2800元的价格，仅此一项，部品采购就减少了上百万元的支出。
从优质图纸开始
早在2012年，北京第二届政策性住房项目规划设计方案评选暨展览就已经奠定了西局村农民回迁安置房项目成功的基础。当时，32个年内开工的保障房项目的系列规划设计图，迎接未来业主和市民的检视审阅。
和前一届展览相比，第二届参展的设计方案可以说是优秀住宅设计的集锦，特别是在居住小区总平面和建筑物空间关系、居住小区内部交通组织以及建筑立面设计等方面更为突出。
这一做法正是延续了北京市对市民住房“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的总体思路。“十一五”期间，北京市保障性住房完成投资1035亿元，是“十五”期间的2.7倍。2006-2010年的“十五”期间，本市累计新开工建设保障房3648万平方米，约占同期全市住房总规模的1/3，解决了35万户中低收入家庭的住房困难。
保障房项目跟普通住宅一样，有规划条件、户型、成本的限制。但因为保障房的投资很少有利益回报，所以更要精打细算。政府从保障低收入人群基本居住条件考虑，特别要求保障房设计空间尺度宜人，而投资方则要让投资发挥最大作用，潜在业主肯定希望保障基本需求之外还能更方便舒适。权衡各方需要，在地块、限高、容积率、光照、建设成本等多种条件的约束下，在既定的地块里，要“摆下”要求的住宅量，又要把配套的公建、停车、绿地同时规划好，对设计师要求颇高。
仲继寿认为，健康住宅试点建设应注重从人的健康角度出发，研究居住空间和人的关系，而这一点在西局村安置房项目得到了很好的体现。王振良称，项目是完全基于农民群体的需求而设计的。“为什么设计这么多小套型，也是考虑到农民有出租房的需求”，他表示，和商品房不同，农民回迁安置房有其特殊的地方，为此中筑置业做了很多专题研究。
以邻里关系为例，王振良强调，回迁安置群体有较强的地缘和血缘关系，拆迁前互相之间沟通频繁，并且相互交流已经成为其生活方式。拆迁上楼后，这一需求照样还是存在的。“为此我们在南北两区，设计了功能性交往空间，比如健身、棋牌、休憩、歌舞场地等，加上散布其中的小型公众空间，形成多层次多形式的邻里交往空间”，他说。
居住的舒适性也是健康住宅的重要内涵之一，记者走进该项目建好的毛坯房内，第一感受就是采光性非常好，这得益于项目良好的套型设计。据了解，该项目起居室、卧室、厨房窗地面积比不小于1/7；卫生间、餐厅、楼梯间窗地比则不小于1/12，而且户与户之间都设置了用空心砖建成的分户墙，能够有效隔绝噪音干扰。
对于一般房屋容易出现的漏水问题，该项目采取了创新的解决方法。岳斌告诉记者，根据以往经验，外墙平涂施工有可能会发生墙体开裂的现象，因此这次外墙采用了人工刮涂的施工方式，“虽然很费事，但是能够在有效防水的同时实现保温，我认为还是值得的”，岳斌说。
那么，如何在施工过程中落实以上设计呢？岳斌认为，除了要有第三方监管，创新管理思路也很重要。据介绍，一般一栋楼都是整体给一个单位分包，通常土方回填这个环节做得比较粗糙，容易导致地面下沉、管线断裂等问题，而西局项目单独委托了一家分包单位负责土方回填环节，通过改变以往分包方式，杜绝了上述问题的发生。
34亿贷款支持
作为农业政策性银行，农发行北京分行2006年商业业务拓展以来，一直为北京的“三农”工作提供重要的金融支持。尤其是2009年以来，根据北京市加快首都城乡一体化建设，率先形成经济社会发展一体化格局的战略规划，农发行及时将工作重点调整到了农村基础设施建设和旧村改造建设上来。
当市政府就旧村改造向农发行提出融资意向后，立刻得到了积极响应，跟进会上农发行北京分行行长左志说：“支持首都‘三农’发展，我们义不容辞，作为政府的银行，我们就是要急政府之所急，想政府之所想，务政府之所需。”同时，农发行总行郑晖行长明确表示对北京市区县重点村改造在信贷模式上将给予优先保证。
西局村的项目是农发行北京分行独自承办的第一笔旧村改造贷款，为了切实做好，农发行内部对市场准入、承贷主体、贷款方式、期限利率、操作流程、对接行等方面进行具体详细的讨论，并由行长亲自带队，多次与丰台区委、区政府召开银政协调会，专题研究如何推进西局村改造项目。分行相关部门还多次与丰台区政府、发改委、财政局、城乡建设办公室、土地储备中心、项目实施单位等召开联席会、政策说明会、情况碰头会，为西局村改造项目量身定制融资工作方案，解决融资过程中出现的问题，使融资方案既满足政府的用款需求，又符合银监会和农发行总行要求的办贷条件。
特别是在此笔贷款规模已超过分行审批权限的情况下，农发行北京分行向总行申请特别授权，由分行自行开展评估、审批等工作，以缩短办贷时间。总行特事特办，在很短时间就下达了同意给予北京市分行特别授权的批复。与此同时，北京分行组成联合贷款调查评估小组，贷款审查和法律审查工作同步展开，高效率完成了评估，开创了高效联合办贷的全新工作模式。
34亿元贷款的发放，既解决了政府的资金需求，又有力地保证了西局村改造工作的顺利进行。
记者了解到，近期为积极支持统筹城乡发展，加快推进社会主义新农村建设，农发行总行推出了“新农村建设贷款”产品，新农村建设贷款将成为农发行集政策性、专业性、品牌性于一体的主打品牌，希图有效解决工业城镇化“缺地”、新农村建设“缺钱”、耕地保护“缺动力”、统筹城乡“缺抓手”等难题。