编者按
按照惯用的老龄化社会判断标准，中国在1999年已经步入老龄化社会。而近年来，国内老龄化更呈加速发展趋势。
2011年末，国务院办公厅发布的《社会养老服务体系建设规划（2011－2015年）》明确提出遵循政府主导、多方参与的原则，加快建设社会养老服务体系。在我国“未富先老”、社会保障制度不完善、历史欠账较多的大背景下，拓展融资来源、创新养老设施建设模式至为关键。
本刊特推出专题对该问题进行集中探讨。
按照惯用的老龄化社会判断标准——60岁及以上人口占总人口的比例达到10%或以上，或65岁及以上人口占总人口的比重达到7%或以上，我国在1999年已经步入老龄化社会。近年来，老龄化加速发展，并日益呈现出高龄化、空巢化趋势。2000-2010年间我国老年人口年均增加3.2%，明显高于同期人口总量的增速0.56%；2010年，我国60岁及以上老年人口达到1.78亿，占世界老年人口总数的1/5多；在老年人口中，80岁及以上的高龄老人占比超过10%。并且，随着“四二一”家庭结构的形成，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，这一生活方式的变化导致“空巢”老人比例的增加。随着我国人口老龄化进程的加剧，养老问题日渐突出。老年住宅是满足老年人基本养老需求的必要条件，是解决广大老年人养老问题的基础和关键，老年住宅的发展问题成为摆在我们面前的一大课题。
一、老年住宅的定义及分类
我国《住宅建筑规范》中对老年人住宅的定义为“供以老年人为核心的家庭居住使用的专用住宅。老年人住宅以套为单位，普通住宅楼栋中可设置若干套老年人住宅”。老年住宅的分类通常依分类角度的不同而各异，目前对老年住宅尚没有统一的定义及分类标准。比较有代表性的分类，如，国际慈善机构（HTA）1986年制定的老年人居住建筑分类标准，从老年人身体状况与生活自理能力的角度，将老年人居住建筑分为7类；我国建设部和民政部1999年发布的《老年人建筑设计规范》中，从服务对象特征和设施配套的角度，将老年人居住建筑分为老年住宅、老年公寓、老人院、托老所4类。
本研究在综合已有研究的基础上，结合对老年住宅发展研究这一主题，从更广义的角度将老年住宅定义为老年人的常住居所，包括普通住宅、适老化设计住宅、老年住区、老年公寓、养老院、老人院等形式（如图1）。
二、我国老年人口家庭特征与老年住宅发展现状
（一）空巢老人家庭比例增加，城市老人家庭中超过一半为空巢家庭
根据国家老龄工作委员会组织实施的《中国城乡老年人口状况追踪调查》，2006年，城市60岁及以上老年人独立居住的比例占49.7%（比2000年增加7.7个百分点），其中独居户占8.3%，夫妻户占41.4%；农村老年人独立居住的占38.3%（比2000年增加0.4个百分点），其中独居户占9.3%，夫妻户占29.0%（见表1）。城市空巢老人家庭增加较快，估计目前超过一半老人家庭为空巢家庭。
（二）老年人口收入水平总体偏低，农村老年人尤为明显
根据国家老龄委的调查，2006年，我国城市老年人平均年收入为11963元，比同期城镇人均总收入水平低7.5%；农村老年人平均年现金收入为2722元，比同期农村人均纯收入低24%。2006年，城市老年人领取退休金（养老金）的比率为78.0%，平均每月为990元；农村老年人领取退休金（养老金）的比率仅为4.8%，平均每月为684元。
（三）老年人住房自有化率较高，城镇老年家庭户住房自有化率超过90%
根据《中国城乡老年人口状况追踪调查》研究报告的结果，2006年，老年人现居住的房屋产权属于老年人自己或配偶的比例在城市和农村分别为75.4%和56%，分别比2000年提高7.8个百分点和17.2个百分点。
从城镇不同年龄组家庭住房产权结构上看（见表2），2010年，户主年龄在60岁以上的老年家庭户的住房自有化率为90.9%，高于其他年龄组家庭的住房自有化水平。其中，房改房是老年家庭户自有住房的主要组成部分。
（四）部分老年人的住房不满足老年住宅设计的基本要求
虽然老年人的住房自有化水平较高，但居住质量尚有很大改善空间，部分住房不符合老年人体能心态特征对建筑物的安全、卫生、适用等基本要求。如目前城镇老年人中还有一定比例住在六七十年代改装的简易楼，楼房里基本没有安装安全报警系统，楼道比较窄小并且多数没有电梯，楼栋无坡道设计等。
（五）目前我国老年住宅仍以居家养老型为主
随着我国老龄化的发展，政府也出台一系列政策法规对养老服务业的发展进行引导。2006年，国务院《关于加快发展养老服务业的意见》，要求“按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系”。2011年民政部发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿）中提出社会养老服务体系建设目标，“到2015年，每千名老年人拥有养老床位数达到30张。居家养老和社区养老服务网络基本健全”。
目前我国老年住宅仍以居家养老型为主，机构养老型老年住宅比例相对较低。根据民政部统计，截至2010年底，全国各类老年福利机构39904个，床位314.9万张，年末收养老年人242.6万人。按此计算，则2010年我国每千名老人占有养老床位17.7张，远低于民政部 “十二五”规划中提出的每千名老年人拥有养老床位数达到30张的目标。根据国际经验，发展中国家每千名老人占有养老床位数20-30张，发达国家每千名老人占有养老床位数50-70张①。
三、我国老年住宅未来需求规模与结构
基于老年人口数量以及老年人对不同类型老年住宅的可能选择倾向，我们可以大致估算未来一段时间（2015年和2020年）各类型老年住宅的潜在需求量，思路如图2所示。
（一）老年人口规模：2015年末和2020年末我国60岁及以上老年人口分别约为2.1亿和2.5亿
综合联合国、国家人口计生委、全国老龄委以及部分学者对我国未来老龄化发展趋势的预测结果②，初步预计，2015年，我国60岁及以上人口比例在15%左右，规模在2.1亿人左右；2020年，我国60岁及以上人口比例在17%左右，规模在2.5亿人左右。
（二）机构养老型老年住宅需求预测：2010-2015年间需要新增床位数315万张，2015-2020年间需要新增床位数620万张
根据民政部统计，截至2010年底，我国各类老年机构共提供床位314.9万张，每千名老人占有养老床位17.7张。假设2015年我国每千名老人占有养老床位数将达到“十二五”规划的30张，2020年可以达到发达国家的水平50张，则2015年和2020年养老床位数的需求量分别为630万张和1250万张，即2010-2015年间需要新增床位数315万张，2015-2020年间需要新增床位数620万张。
无论从我国“未富先老”的现实国情看，还是从国外经验看，在机构养老型老年住宅的供给中，市场化运作方式应占主导。并且，从我国已有政策指向中也可以看出，政府支持民间资本参与养老服务行业。以福利化水平较高的英国为例，机构养老型老年住宅的供给结构中，政府福利性老年住宅在机构养老型老年住宅中所占比例仅为15%③ 。如果按照这一比例估计，则2010-2015年间需要新增床位数中，约47万张需要政府提供，268万张需要通过市场化运作方式提供；2015-2020年间需要新增床位数中，约93万张需要政府提供，527万张需要通过市场化运作方式提供。
（三）居家养老型老年住宅需求预测：2015年末适老化设计老年住宅需求规模约为700万套，2015-2020年间新增适老化设计老年住宅需求规模约为1600万套
根据上述对老年人口和机构养老型老年住宅需求的预测，可以推算，2015年末居家养老型老年人口数约为20370万人，2020年末居家养老型老年人口数约为23750万人。
从老年人家庭结构来看，估计未来一段时间，有60岁及以上老年人的家庭户中，有1个老人的家庭所占比例约为55%，有2个老人的家庭所占比例约为45%。则2015年末和2020年末，有60岁及以上老年人的家庭户分别约为1.4亿户和1.6亿户。
居家养老型老年住宅需求的满足可以通过原有普通住宅适老化改造或在新建小区或老年住区中配建适老化设计住宅等方式解决。从老年人住房消费意愿的选择上来看，普通住宅是居家养老型老年住宅的主要形态。假设2015年末和2020年末分别有5%和10%的老年家庭（以中高收入为主）选择新购置适老化设计老年住宅，则2015年末适老化设计老年住宅需求规模约为700万套，2015-2020年间新增适老化设计老年住宅需求规模约为1600万套。
四、我国老年住宅发展的对策建议
我国“未富先老”的国情以及老年人口的家庭与居住特征，决定了我国老年住宅的发展不能完全照搬发达国家的模式，需要建立起适合我国国情的老年住宅体系。本研究认为，未来一段时间，我国老年住宅的发展需要循序渐进，采取以普通自住型老年住宅为主、老年公寓和老年住区为辅的老年住房解决模式。
（一）积极引导市场化运作的老年公寓和老年住区的发展
虽然福利性养老机构是解决老年人居住问题不可或缺的一个部分，是对低收入老年人的一种住房保障，但从各国老年住宅的发展来看，选择养老院、托老所、老人中心等福利性养老机构的老年人比例较低，在美国、英国和日本，该比例都在4%左右。多元化的老年住宅需求的满足，还应通过市场化运作来实现。建议政府逐步明晰对老年公寓和老年社区开发建设的支持政策，为老年住宅的市场化运作创造健全的法律法规体系。
（二）将现有住宅的适老化改造逐步纳入住房发展规划
虽然未来一段时间，我国老年人口规模和增速较高，老年住宅的潜在需求也较大，但这并非意味着需要新建大规模的老年住宅，对现有房屋进行适老化改造是解决老年人居住问题的重要举措，需要逐步纳入住房发展规划。一方面，我国老年人口的住房自有化率较高，通过对现有住宅进行适老化改造，可以解决相当大比例的老年人的住房问题。另一方面，从老年人对居住方式的选择上看，传统的在宅养老仍将占据主导，这将使对现有住宅进行适老化改造符合很大一部分老年人的需求。
（三）鼓励新建住宅中配建一定比例的适老化设计住宅
尽管适老化通用住宅的建设成本较高，但这样的住宅免去了后期改造的麻烦，将得到部分中年人群的青睐，也有利于社会成本的节约。而且，通过在新建住宅中配建一定比例的适老化通用住宅，可以满足部分选择与子女毗邻居住的老年人的需要。因此，政府有必要对新建住宅中配建适老化设计住宅的开发项目进行政策支持。
（四）积极探索构建“以房养老”模式
我国老年人住房自有化率较高，这为“以房养老”提供了较大规模的潜在需求，同时，“以房养老”模式也将提高老年人群的住房支付能力，有助于其居住质量的改善。另外，目前我国城镇老年人中还有一定比例住在六七十年代改装的简易楼，这部分住宅无法满足适老化改造的要求。而“以房养老”模式的发展将为这部分老年人住进符合养老设计要求的住房提供途径，同时也将提高这部分住房的利用效率。因此，政府有必要通过采取一定的鼓励措施，并建立相应的监管机制，使愿意“以房养老”的老人，可以有保障地实现愿望。（作者单位：国家发改委投资研究所）
文章注释
①民政部部长李立国，“展望社会养老服务体系建设远景”，新华社，2011年12月27日。
②联合国，《中国老年人预测》，Population pision of the Department of Economic and Social Affairs of the United Nations Secretariat, World Population Prospects: The 2008 Revision. 国家人口计生委2003年预测结果。全国老龄工作委员会，中国人口老龄化发展趋势预测研究报告，2006年。王广州，《人口预测及其分析》，蔡昉主编，《中国人口与劳动绿皮书》，2006，北京：社会科学文献出版社。
③金鹏，“新型老年人居住建筑”，同济大学硕士论文，2003。