老年公寓是老年人集中居住的场所，有相应的餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系。我国现有的敬老院、养老院、托老所、护理所等，都可以归入老年公寓范畴。针对老年人的健康、半自理、不能自理3个生活阶段，老年公寓可以细分为自住型老年公寓、服务型老年公寓和护理型老年公寓3类，3种类型的老年公寓给老年人提供不同程度的护理服务。
按照投资者性质划分，老年公寓可以分为政府投资型和社会投资型，社会投资型老年公寓的建设和运营模式包括市场化模式和非营利模式两种。
一、市场化模式
老年公寓的运营模式为持有经营，老年人租赁老年公寓缴纳的租金和享受各种服务的缴费成为老年公寓持续的盈利来源，资金回收期长。为此，尽量降低开发建设成本是建设老年公寓首要的考虑因素。
不同于老年住区的商品房开发模式，老年公寓的建设要尽量利用农村建设用地、工业用地、公建配套用地等土地成本低廉的土地进行建设，不需要改变土地性质和用途。在融资渠道方面，除银行贷款外，还可以争取保险资金进入，或引入战略性合作伙伴例如国外的老人专业服务机构等。
从美国的发展实践看，市场化的老年公寓市场竞争很激烈，不同的公司有不同的发展战略。例如美国太平洋海湾物业公司专门经营自住型老年公寓，集中在人口密集的地区提供，虽然开发成本高但老年公寓的市场需求也很大，每年平均新建5所老年公寓。而开发商Bee Hive Homes 专门挑选在人口仅有5000人的小镇提供小规模陪住型老年公寓，一般只容纳12户左右，服务内容包括24小时专业人员护理、一日三餐、集体活动等。采取特许经营模式，自1987年成立第1家开始，至今已成功发展为110家，遍布美国12个州。
在持有经营的策略方面，会员制是被经常采用的，其核心是通过出售使用权回笼资金。例如上海亲和源老年公寓项目提供A卡、B卡两种会员卡形式，购买会员卡的老年夫妇可以选择大套（120平方米）、中套（72平方米）和小套（58平方米）这3种户型。A卡无论选择何种套型一律售价75万元，但根据套型的不同需缴付2.98万-6.98万元不等的年费；B卡无论选何种套型年费一律为2.38万元，但根据套型的不同售价分别为45万元、55万元和88万元。A卡永久有效，其有效期与房屋土地的使用年限相同；B卡的有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，未住满15年多余费用可退，居住超过15年则超过部分免费。会员卡可以转让。
对拥有住房产权的老年人，可以通过签约将一定期限的住房使用权移交给提供老年公寓的企业，由该企业委托中介机构出租该套住宅，租金用于交付老年公寓的使用费用。这种方式与“倒按揭”相比，不涉及住房产权问题，更容易被老人接受，且操作简单，适合在住房租赁市场繁荣的大城市推广。
二、非营利模式
在老年公寓的建设和经营方面，可以注册类似非营利机构的“民办非企业单位”，争取政府相关土地、融资和税收优惠政策，尽量降低成本。但这种非营利机构，经营利润不能用于分红，只能继续运用于机构的福利事业。对于非营利性机构开发老年公寓方面，目前政府提供了一些优惠政策，主要包括：
第一，营业税
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，“养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税”。
第二，所得税
财政部、国家税务总局《关于老年服务机构有关税收政策的通知》（财税[2000]97号）规定：
对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税。
对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。
第三，房产税、城镇土地使用税、车船使用税
财政部、国家税务总局《关于老年服务机构有关税收政策的通知》（财税[2000]97号）规定：
对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免征收自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。
第四，优惠的对象
所称的老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。
在老年住宅的开发项目中，住区中需要长期持久经营的服务设施，例如医疗服务、餐饮服务、文化活动中心等可以选择注册这种“民办非企业单位”进行经营，可以享受到政策优惠。（作者单位：国家发改委投资研究所）