按照联合国颁布的人口年龄结构划分标准，我国在1999年已经进入老龄化社会(60岁以上人口比例超过10%，65岁以上人口比例超过7%)。2000年以来我国人口老龄化趋势发展很快，2000-2009年65岁以上人口比重提高22%，15-64岁人口比重提高4%，0-14岁人口比重减小20%。老年人口数量很大，2009年65岁以上的老年人口为1.1亿人，占世界老年人口总量的比例大约为1/5。
同时，我国的老龄化进程呈现未富先老的特征，发达国家在进入老龄化时，人均GNP达1万-3万美元，而我国进入老龄化社会时人均GDP不足1000美元。根据相关专家的预测，2011-2050年我国仍会经历快速老龄化阶段，老年人口年均增加600万人左右，2050年65岁以上的老年人将达到3.4亿人左右，占总人口的23%左右。老年人口数量持续快速大量增加，为老年住宅的发展提供了广大空间。目前，我国房地产界关于老年住宅的研究和建设刚刚起步，无论在理论体系还是在实践经验方面尚需系统总结和完善，本文就发达国家老年住宅的类型划分做一简要介绍。
按照不同的分类标准，老年住宅的类型有很多种（见图）。
1.根据老年人的生活自理能力划分。该类典型的老年住宅分类标准为国际慈善机构（HTA）1986年制定的老年人居住建筑分类标准，侧重于根据老年人生活自理能力提供不同程度的生活服务。共分为7类：
A类：非老年专用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他们有生活自理能力，因而可独立生活在自己的寓所中。
B类：可供富有活力，生活基本自理，仅需要某种程度监护和少许帮助的健康老人居住的住宅。
C类：专为健康而富有活力的老人建造的住所，附有帮助老人基本独立生活的设施，提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。
D类：专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需要医院护理，但可能偶然需要个人生活的帮助和照料，提供监护和膳食供应。
E类：专为体力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。入住者可能需要某些个人生活的监护和照料。公用设施同A类，但可按需另增护理人员。
F类：专为体力和智力都衰退，并需要个人监护的老人所设。入住者中很多人生活不能自理，因而住所不可能是独立的，可为住者提供进餐、助浴、清洁和穿衣等服务。
G类：入住者除同F类外，还有患病、受伤的，临时或永久的病人，这类建筑中所提供医疗和护理的应是注册医护机构，住房几乎全部应为单床间。
2.按照出资者类型划分。根据不同的出资者，老年住宅分为公共服务型的福利性养老院和个人商住型的老年住宅两种。其中，福利性养老院由政府出资并经营，个人商住型的老年住宅可由社会资金建设经营，但由家庭购买或承租，采用市场化方式运作。
3.按照居住地点是否集聚划分。这种分类方式下，老年住宅分为独立式老年住宅和集合式老年住宅，集合式老年住宅又可以分为规模较小的老年公寓和规模较大的老年社区。按照提供的护理程度不同，集合式老年住宅可以分为自住型老年公寓、服务型老年公寓和护理型老年公寓。
4.根据养老居住方式划分。根据养老方式老年住宅可分为居家养老型和社会养老型两种。
社会养老型由社会提供的养老机构接纳单身老人和老年夫妇居住, 并提供生活起居、文化娱乐、医疗保健等综合服务的养老方式，包括各种类型的老年公寓。
居家养老型住宅根据与子女居住的分离程度分为同住、就近分居或完全分居3种类型。
老年人与子女同住的住宅称为“老少居住宅”，以日本模式最为典型。可分为4种方式。第一，完全共居型, 即子女婚后和老年人合户生活, 仅在户内设带有卫生间的老年人居室, 厨房、餐厅、起居室等公用面积均共同使用。第二，半共居型, 即老年人与已婚子女同户门, 共用起居室, 合用厨房和餐厅, 分设卫生间, 各自的居室空间有较大灵活性, 彼此之间以起居室相连。第三，半邻居型, 即老少两代人生活各自独立, 同户门, 共用起居室, 其余设施各自独立配套。第四，完全邻居型, 即两户各设门户,使用空间各自独立配套, 户间以起居室空间融通, 相当于两套住宅相邻相通, 使用上具有较大的灵活性。
就近分居住宅包括3种。第一，同楼层近居, 即两代人之间经由公共走廊保持空间上的横向联系, 便于日常的相互照应与往来。第二，同楼分层近居, 即在同栋住宅里分层居住, 老年人尽可能住在底层, 以利于外出活动, 相互间保持垂直交通联系。第三，同街分楼近居, 即同处一个院落, 使用同一批居民服务设施和商业网点, 日常生活中随时可以相见。第四，同区分街居住, 即老年人住宅区与青年人核心家庭住宅之间无需通过城市公共交通工具即可进行间断互访, 有利于长久保持双方的亲密情感。
完全分居住宅。是指老年人与成年子女居所距离很远，独自居住。这种方式下老年人可以依靠社区或保姆养老，由社区提供相应的配套设施或依靠保姆帮助，以满足老年人生活方面的需求。（作者单位：国家发改委投资研究所）