减排建筑出中国“标本”
作为联合国人居署委员的房地产商会会长聂梅生告诉《中国投资》，“绿色”以往多是定性，但是在“低碳”问题上必须定量，定量到碳排放、碳指标。只有定量才能和货币挂钩，为未来的碳税、碳交易做准备。
因此，2010年伊始，全国工商联房地产商会便推出了10个中国住宅项目的碳减排量的排名，其中包括京沪穗津各1个项目和6个2、3线城市的项目。与此同时，《中国绿色低碳住区减碳技术评估框架体系（讨论稿）》以下简称（《减碳评估体系》）也正式发布。
聂梅生这样向记者介绍《减碳评估体系》，它正是为了量化建筑业碳排放而制定的评估指标。房地产商会在会员企业中指导建设了40余个绿色建筑示范项目，此次是选择了其中10个建造时间较近、原始数据较为齐全的项目分析计算，以推出国内首个供各方参与和讨论完善的碳减排计算标准版本。
记者注意到，此次房地产商会推出的10个项目排名中，厦门大学康城以7710.8吨/年的碳减排量位列第一，常州的清枫壹号则是每平方米碳减排量最高，为25.62吨/平方米。其实这样的计算在当今已经屡见不鲜，很多网站上都有相关的计算公式，只要输入你一天生活的相关情况，就能算出排放了多少二氧化碳。比如，今天开车用了1公升油，那么就排放了0.785公斤的二氧化碳。而英国境内的特易购，百事可乐以及其他顶级品牌食品公司已经给部分食品标上了“碳耗用量”标签，便于购买这些商品的消费者可以一目了然地查看商品从开始加工到摆上售货架这一过程中排放的二氧化碳的量，帮助消费者做出“绿色”采购决策。食品行业的碳排放计算，如今在不少国家或地区已经有了成熟的标准。
但建筑业，这样一个碳排放大户，却至今没有一个得到广泛认可并应用的行业排放计算标准。
4大要素决定
《减碳评估体系》
在哥本哈根会议召开的背景下，整个2009年，建筑界从政府到企业说得最多的一件事，就是要建立统一的建筑物碳减排计算方法。
3月份的国际生态建筑展上，3个知名绿色建筑组织——英国的BRE Global、绿色建筑协会和美国的LEED——签署了备忘录，去寻求统一的碳排放计算。
6月份，欧盟范围内的英国BRE Global、法国CSTB、CERTIVEA也建立了合作。后两者打算把前者的BREEAM标准作为他们的标准HQE的补充。
11月，一个更大范围的绿色建筑组织联盟在哥本哈根会议召开之前建立，签署了比3月份备忘录更深入的合作协议。
聂梅生告诉《中国投资》：“我们在着手制定标准时最先想到的是沿用国际上成熟的计算体系，并加以完善和中国化。结果找不到国际通用认可的，各个国家和地区能够借鉴的也不多，于是就自己做了。”而且，据她介绍，目前国际上有7大碳排放计算模型针对林业、农业、城市等，唯独没有针对房地产的。
最终确定的计算方式，是把商会现有的绿色建筑标准中涉及的6大要素若干小要素罗列出来，先确定哪些要素与碳排放有关，再挑选出其中能够定量化的4个要素——节能、绿化、节水、区内交通。
建筑节能最重要的是定基准线，一个公认的标准规范。首先在节能方面，需要确定不同能源种类的单位能量二氧化碳排放指标。其次住区的绿化系统对二氧化碳的固定是一个较为成熟的数值，大约基准值是600公斤/m2。住区的绿地面积（绿地率）和每种树种可以固定多少二氧化碳都是可计算的。在水系统中，我们根据住建部的规定，将供水系统、排水系统及自建的中水系统结合在一起，确定耗水基准值。
目前商会发布的《减碳评估体系》中最大的争议在于计算建筑业的碳排放量时，究竟是使用过程中的“低碳”（房子建好后使用时的碳排放），还是全生命周期的“低碳”（包括房子建造甚至建材建造过程中的碳排放）。
最早的建筑物碳排放量评估体系DGNB选择的是全寿命周期，而联合国环境署发布的报告中则认为使用过程中的碳排放量占了90%，是最重要并且易测算的。
20公斤与1.2亿
目前国内大部分公司都在按照自己的方式进行统计，万通地产计划未来5年开发1000万平方米的绿色建筑，他们根据公建项目可节电约15.3亿kwh，居住建筑可节煤约70.56万吨，计算出将来至少能减少二氧化碳排放量约244.55万吨。
聂梅生以上海经纬城市绿洲项目举例，项目总建筑面积是28万平方米，容积率是1.49，绿地率43％，节水率比较高，达到了25％，按照商会的公式计算下来，项目总减碳量是21公斤，这意味着什么？一平米节省运行费10块钱。而在北京的西堤红山项目全部采用燃气热水器后，带来了22公斤的减碳量，小区整体减碳6000多吨，年运行费节约300多万。
从商会发布的10项目中可以看出，各个地区、各种类型都有，面积大小也不一样，但10个项目平均减碳量就是20公斤，所以商会将20公斤作为我国建筑减排的量化基准值。房地产商会目前共进行了45个项目，涉及建筑面积1200万m2，按照20公斤的数值计算，减碳量达到24万吨，节省运行费用1.2亿元。
建筑走近“碳交易”
建立建筑物的碳排放计算标准，只是万里长征第一步。
算出来的结果如何应用？在已经形成完善的碳排放计算体系的行业和领域里，一个企业或组织节省下来的碳将成为一种“货币”。被定量后的下一步，是进入碳交易市场，供超过标准的企业购买。
目前的碳交易市场分为两种情况，京都议定书框架之下的清洁发展机制项目（CDM），和参与国家的承诺减排量挂钩，更多的被看作强制性碳交易。美国等国家当时没有加入京都议定书，但其国内市场还是发展出了一套自愿性碳交易机制（VCS），并被多个国家的自愿碳减排交易市场沿用。
但问题是，无论强制性还是自愿性的，世界范围内建筑业都没有介入其中。
在这个问题上，房地产商会秘书长钟彬并不乐观。他认为最快能推进建筑业碳交易市场发展的办法，就是从国家层面强制性推出一些有关减碳的标准和中国企业资源碳减排意识的形成。
当然，商会能做的也绝不仅仅停留在研究出建筑物减碳量的计算方法。一旦讨论稿完善成最终稿，10个项目的排名表可以很快发展成绿色低碳示范项目减碳量排名表。这能给做得好的企业带来荣誉感和品牌美誉度，让做得不好的企业开始有压力。
按照商会的设计，在计算减碳量的基础上，要建立的是一个碳资产管理平台，存放房地产公司及其项目的“碳资产”。这部分资产怎么用？目前已经可见的模式是，商会支持发起的基金——中美绿色地产基金、建银精瑞基金、民生喜神——将把“绿色”作为投资的一个强制性条款，“碳资产”自然是其中最重要的一个评判依据。商会同时希望银行也能把“碳资产”纳入贷款评价体系之中，民生银行正在洽谈之列。所有这些，今年内预计都可以实现。
这种模式，已经类似于在交易所系统内进行的自愿碳减排交易。1月，全国工商联房地产商会已经与北京环境交易所达成了合作意向，将建筑业的碳减排标准 纳入北交所的熊猫标准体系之中。“在强制性标准形成之前，我们最大的希望，是能在建筑领域形成自愿碳减排和自愿碳交易，并达到如美国的自愿碳交易市场的火爆程度”，聂梅生表示。