历经数年酝酿、争议、试点和调整，作为房地产税制改革的重中之重，物业税开征方案日渐清晰，至今已是呼之欲出。
5月19日，国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见》的通知。其中，“深化房地产税制改革，研究开征物业税”被列为一项重要改革任务，由财政部、税务总局、国家发改委、住房与城乡建设部具体负责落实。
这标志着，中央政府已经明确将物业税提上政策决策、研究立法的日程。
物业税改革风生水起之际，4月份以来，我国楼市呈现出交易量上升、刚性需求释放、土地市场异常活跃等现象。国家发改委投资研究所刘琳博士告诉《中国投资》：从今年前5个月的房地产市场形势和国内经济形势变化可以判断，房地产市场已于2009年1季度末触底。刘琳认为，此刻重提物业税，更多是调整房地产行业结构的“试水”举措，即通过释放信号引起行业关注，进而促进产业结构得到调整。
近期，《中国投资》围绕开征物业税的问题，采访了著名经济学家贾康、财税专家刘桓、房地产专家顾云昌、房地产开发商任志强以及房地产交易环节的几位专家。
山雨欲来风满楼，酝酿、讨论和争辩物业税的过程，对整个房地产行业生态已经产生了潜移默化的影响。虽然开征物业税的时间表和执行框架尚未最终确定，但各市场主体已根据未来预期的变化提前调整，政策效应提前释放。
开征物业税，揭蛊时刻还有多远？
如何影响房价？
物业税也叫不动产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，应缴税额随市值的升高而提高。旨在将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
重提开征物业税之所以成为社会广泛关注的一个焦点，核心在于它对房地产价格将产生什么影响。
一种支持者甚众的观点认为，开征物业税之后，房价将会下降。其思维逻辑是，物业税改革把现行的房产税、土地使用税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。一旦实施了物业税，房地产开发商就不需要一次性支付高额的土地出让金，房屋开发成本下降很多，房价也随之下降。
“这是一个很大的误解”，中央财经大学税务学院副院长刘桓指出，土地出让金和物业税之间是不能替代的，“目前，我国百姓住房用于自己居住的基本上占到百分之七八十，对百姓基本住房是没有缴税的，除非是出租住房才需要缴纳一些税收。而土地出让金则是属于地租性质的，这和税是两码事。我们说租、税、费是分开的。税是政府凭借政治权利征收的。租是由于国家是土地所有者，因此要收取一定的土地出让金。费则是对开发商或政府在开发过程中的花费收取的一定的补偿性质的费用。因此租、税、费是不能互替的”。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，必须首先明确一个概念：物业税在本质上并不是为打压房价而设计的。物业税出台与房价下降是两个概念。“房地产市场的价格波动，主要受到宏观经济层面的资金、流动性等影响，也与市场供求有关系”。
顾云昌承认，开征物业税可能对房地产市场供求有一定的正面作用，但并不起绝对作用，“比如炒房人，如果开征物业税，就要考虑囤积那么多房子都要交税，能否承担得起？是否划算？这样就可能减少一些存量，防止更多囤地囤房的现象发生。但是，如果炒房人认为囤地囤房最后还是赚钱，那无论是否交纳物业税，都还是照囤不误”。
国土资源部土地利用司资产处处长岳晓武认为，物业税与土地出让金性质不同，不能互相替代，开征物业税并不会也不应该取消土地出让金。
近期，财政部、国家税务总局和国土资源部官员在多个场合纷纷表态：本次推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金，同时在转让和保有环节同时征收物业税。
据国家税务总局相关人士此前曾透露，现在各地对物业税所做的“模拟”试点(亦叫“空转”试点)也并未涉及到土地出让金，而2010年前出台可操作性的物业税方案也将是在保留土地出让金的前提下所做的改革。
据记者了解，目前“空转”试点的物业税，以房屋用途来区分，征收有两种计算模式：一种房屋是自住，以房产评估价的70％为基准，征收税基的1．2％为物业税；另一种是用于出租投资，就以投资回报为基准，征收12％的物业税，但空转中并没有设定起征点。由于物业税具有调节财富分配的功能，因此对消费者第一套房产采取免税或减税的政策，主要是对消费者拥有的第二套住房征税。
“就税率而言，美国开征物业税的历史很久了，那边的税率是1%至3%不等，因州而异。在中国，可以考虑适当予以降低，比如说0.5%或者1%，选择大家都能接受的税率，这样推出的阻力就会小一点”。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海说。
刘桓指出，以一套70年产权的房子为例，可能会考虑定在1.5%，也就是一套100万元的房子每年需要缴纳1.5万元的物业税。“实转”物业税的税率大约在1%至2%之间，1%的税率可能性更大，也更符合主流。国家鼓励90平方米以内户型的开发和消费，不干预90-140平方米房型的开发和购买，但是对140平方米以上大户型的开发和销售却是一直持抑制态度。因此，记者采访中部分专家认为，物业税界定值为144平方米。也就是说，房屋面积在144平方米以上，属于物业税征收范围；相反，则属于免征范围。
而曹建海也认为，如果是自住型住房，第一套甚至是第二套，应该给予豁免。
分步推进
经过6年的漫长酝酿期，物业税的推进步骤也逐渐清晰。
刘桓对《中国投资》表示，物业税的实施过程应该“分3步走”。
第一步是对企事业单位开征物业税。在目前税制体系下，企事业单位的商业用房已在征收两种税：一种是房产税，一种是土地使用税。这两种税从上世纪80年代中期开征，与当下情况相差甚远。
“当前的房地产税制改革，可以把企事业单位作为核心，把房产税和土地使用税取消，代之以新的物业税”，刘桓说，“这一块是随时可以开征的，因为企事业单位的房产情况是比较清楚的部分”。
第二步，对一些豪宅、大户型等高档住宅征收，这类房产拥有者的税赋承受能力比较强。同时，对于两套以上住房的业主，尤其是那些炒房投机者，对他们率先征税，也符合物业税出台的目的。
第三步，在准备完善后，向普通百姓的一般性投资住房征收。
财政部财政科学研究所所长贾康在接受《中国投资》采访时表示，一旦物业税“实转”条件成熟，在开征最初阶段营业性的不动产都应被物业税覆盖。然后是高档豪华住宅，比如独立别墅。
“我建议当物业税出台的时候，可暂不实际覆盖老百姓自用的一般消费性住宅”，贾康说，“从长远看，物业税的征收对象应当是覆盖所有营业性和非营业性住房。但我国的大局是力求平稳地实现经济社会转轨，相关因素比较复杂，为平稳推进，一开始把普通住宅与高档住宅区别对待，一个时期内只对后者实征”。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，物业税目前不会对供求关系产生明显影响，开始肯定是重点先对大户型开征物业税，对于自住型的中小户或者暂时免征或者象征性地少征。
调整房地产市场结构
贾康向《中国投资》表示，推进房地产税制改革的主要目的是中长期的，比如使地方政府职能形成合理定位，为推行省以下分税分级财政提供一个重要配套条件；规范现在多如牛毛的房地产税费，将其调整到公共财政所要求的简明、透明和规范的状态。
“开征物业税，会给中国有产权房的社会成员增加保有环节的税负。这个税负可以起到一定的调节收入分配的作用，同时会使得中等收入阶层更多地购买小户型住宅，并抑制炒房的投机者，原来要炒8套10套的，现在只炒3套5套”。贾康指出，“这样会影响房地产供给。开发商注意更多开发小户型住宅，带来土地集约利用水平的提高”。
开征物业税在短期内能否抑制房地产投机行为？适当给房地产业降温？贾康认为，这种情况可能同时发生，但并不是唯一目的。今后不排除将房地产开发、投资环节的税费与交易、保有环节税费连接起来，通盘考虑，从而有利于降低前期税费水平，也适当约束地价”。
华远集团总裁任志强向《中国投资》表示：“要使房子这种资源充分利用起来，不仅要征收房屋空置税，也应对所有产权房的业主征收适当的物业税，还应减少流通环节的税赋。”目前中国房地产市场存量很大，土地存量多，在建工程存量多，空置商品房存量也很多。任认为，“房地产政策要促进消化存量，刺激消费，而不是给开发商过多的贷款，让他们去生产”。
“全世界任何一个国家，都是要缴纳物业税的。物业税和所有税实现一揽子征收，把房产资源很好地利用起来。这样，低收入人群才可能有房子住”。任志强说。
《中国投资》采访获悉，北京市二手房市场流通率比较低，2006年成交量仅为7.6万套，但二手房市场存量达到400万套，市场流通率仅有1.9%，与成熟市场8%的比例还有一定的距离。
“通过增加持有房产的成本，物业税不仅使购房需求趋于理性，而且可以更好地释放存量房资源，盘活二手房市场”，我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖向《中国投资》表示。
北京胜策房地产开发有限公司副总经理谢琳认为，物业税出台可以刺激房源上市流通,这样不仅增加了市场供给，也可以盘活二手房市场，缓解一手房市场压力。“流通率不高反映出目前市场空置率比较高，建议可以出台空置税，释放大量空置房。物业税出台后，在目前卖方市场的格局下，应该尽量简化交易环节的税费，既可以避免重复收税，也可以促进交易的活跃”。谢琳说。
扭转“土地财政”
分税制确定后，地方政府多依靠卖地收入保障基础设施建设及城建投资，被冠以“土地财政”的名号。2009年7月13日，财政部公布的最新财政收支情况显示，今年上半年，全国财政收入33976.14亿元，比去年同期下降2.4%，而地方本级收入却同比增长了6.6%。据了解，地方财政在遭遇经济危机的情况下不降反升，主要原因是每年不断增长的土地出让金。
专家指出，从市场经济的经验看，在分税制条件下，地方政府的财源支柱主要来自于土地、不动产的保有环节。我国的特殊性在于，地方政府在不动产保有环节无法获得财政收入，因而完全依靠土地和不动产交易环节的税收。前些年基本上依靠土地收入形成大宗收入来源，这种短期行为是不可持久的。
贾康指出：“物业税将使地方政府在辖区内形成与培养税源的重点主要落在土地和不动产保有环节，即大宗、稳定、支柱性的税收来自土地、不动产保有环节的物业税。这一以税种组织地方收入的机制，对中国经济社会转轨变型的意义是多方面的”。
“我们可以由此把原来地方层级上那种短期行为的‘土地财政’，改造成为长期行为的‘土地财政’。有了这个地方的主体税种，地方政府只要专心致志地提供好基本公共服务，优化本地投资环境，其辖区内的不动产就会进入升值轨道，每隔几年重评一次税基，也就是其‘财源建设’的套现。这样一来，市场经济所要求的地方政府职能合理化与其财源建设的内在契合，就可以主要依靠这个支柱税种来实现。而且从房地产市场需求和供给两方面来看，购房者、炒房者和开发商的行为和预期，都会发生重大变化”。贾康说。
在成熟市场经济国家，“不动产税”是属于地方政府管理的，一般都是地方政府的财源支柱，所占比重在40％以上，高的可达60％至70％，征税范围涵盖经营性不动产和消费性不动产，等于在个税之外又有了一道税收调节。在我国，目前房地产税比重不高，仅占全部税收收入的2.36％，占地方财政收入的比重也只有8.12％，仍有很大潜力。
物业税大事记
2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。
☆2003年12月 中国人民银行行长周小川：我国将在适当时机试点实施物业税；
☆2005年1月 财政部官员：物业税征收进入模拟测算阶段；
☆2005年11月 税务总局：“十一五”期间我国将稳步推行物业税；
☆2006年1月 税务总局负责人：尚不具备开征物业税条件；
☆2006年7月 物业税在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6个城市开始空转试点；
☆2007年7月 发改委课题组提议尽快征收物业税；
☆2007年10月 国税总局：正进行物业税出台前准备工作；
☆2007年10月 物业税模拟评税试点计划增加安徽、河南、福建、天津4个城市，
空转试点城市达到10个；
☆2009年5月 中国政府网公布国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作
的意见》，明确指出：要深化房地产税制改革，研究开征物业税。
物业税参考
☆香港 如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15%。
☆日本 财产税，主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。
☆美国 物业税归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%到3%。
☆瑞典 物业税征收额度为不动产税务评估价值的0.5%-1%。自2001年起,对于单栋独立家庭住房,税率为1%,对共同产权型的公寓住宅,税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%,工业物产税率为0.5%。
☆芬兰 不动产税税率不同地区不同，税率在0.5%-3%之间。根据税务机构的评定值纳税。农田和森林免税。房地产投资收益税：参照芬兰公司税，按扣除合理费用后的收益的26%纳税。
☆法国 持有不动产者，每年按3%的公平市场价值纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。